文/红鹤顾问总经理 王鹏
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房地产已经度过了蛮荒发展的“上半场”，“下半场”将迎来理性发展的时代。市场营销、产品研发、财务表现，这三大板块的关联性越发紧密，也要求从业人员更多跨专业、学科的知识积累。貌似繁荣的市场表现下，各家地产项目经历着冰火两重天的财务状况，淘汰赛已经开始，作为服务方，我们是否还能保持乐观？
传统市场营销从业人员将在未来 5 年内失业
房地产的云图
全国各大城市房地产信息联网是最近两年一直热议的话题，虽然暂时还看不到具体联网的时间表，但近5年各地房地产信息化建设、包括第三方成交监控网站的飞速发展，正将我们过去视为混沌的购房行为无比清晰地描摹清楚。克尔瑞、中指数据，已经成为销售预期的必须工具，随着海量成交数据的积累，不难分析出各时间截面和空间截面上客户的购房需求。无论是寻求成交密集区，还是寻找新的细分市场，现在都可以非常理性地由数据分析得到。
将成交信息录入地理信息系统，再录入城市相关信息（道路交通等基础设施数据、医疗教育等配套设施数据、商业网点数据、产业区等就业普查数据），将生成一个城市甚至是城市群的房地产“云图”，结合LBS（位置服务）应用信息，直接可以得到除投资需求外的城市群人口迁移趋势与各板块房地产价格趋势。结合数据挖掘技术甚至可以预测未来各类产品的销售表现、预测各个城市的房地产泡沫指数。
最可怕的是，上述服务在未来5年内，有可能变成免费服务！试想，现在还在做传统市场营销的公司，未来如何与拥有海量数据的平台竞争？
销售代理，空前惨烈的生存环境
虽然不是第一个吃螃蟹的人，和黄逸翠园算是北京使用联合代理家数最多的住宅楼盘，销售业绩也很给力——月均过万、半年清盘。如今的销售代理公司，越来越沦为案场苦力，当年的大牌风光一去不返，开发商也渐渐摆脱了对单一公司的依赖，像龙湖这样的开发商，甚至从来不需要代理公司，偏偏事实又证明龙湖每个楼盘的销售“直觉”都是对的。助推龙湖销售业绩的是背后的产品创新能力和全程的强执行力，这种营销之外的功夫造就了饥渴式营销的表象。我与龙湖高管聊起龙湖项目月均去化速度时，得到的回答是：“月均速度？没考虑过，一年开几次盘，每次一出来就卖光了大部分，如果逐月去定计划只能说明你的项目不成功。”
第三方提供的产品定位服务将在未来 5 年内消失
一个叫户型库的微博最近出U盘了，所有网上能找到的户型都打包派发。哪家的户型建议会比这个2000元人民币的U盘更有营养？反观我们地产策划从业人员，有多少人自己从来没真正设计过户型就在给开发商提户型建议？谁能说清楚各种户型在造价上的优劣？
回顾所谓“产品建议”这个看似专业的地产服务的出现，是因为1998年-2008年这10年间，房价快速上涨，容积率千差万别，户型面积越来越大，房子总价高得让开发商自己都觉得脸红，应运而生了一批所谓了解豪宅的专家。最早是台湾人，再后来是美国人，然后是跟这些建筑师开过会的、看过这些项目的、网上搜过这些项目户型的千千万万个策划师们。
这类策划师的产品建议，往往有三板斧：
说一些无关痛痒的产品细节（常用词：干湿分区、超大180度景观落地窗或步入式阳台、充满温情尺度宜人的园林小品/雕塑/花池）；
高科技装备：智能家居、隔音抗噪、恒温恒湿、避难防核打击之类；
找其它容积率或产品形式不相干案例的产品亮点：情景花园/入户花园、超大露台、错层等等。
如果我们回顾一下整个地产行业过去的变化，就知道这样的产品策略已经过时，甚至从没主流过。
调控：产品定位不再反映客户需求
如果说谁是最具创新能力及全行业影响力的一线策划大师，非政府莫属：砍掉投资需求，砍掉低密度产品，限制供应价格同时调控购买力。在如此调控力度下，全行业进入经济紧凑节约型社会。开发商终于想通了一个事情：价格是政府决定的，是土地供应决定的，是城市化速度决定的，总之不是自己过去认为的五花八门的生活方式创新决定的（因为周边那些没有五花八门想法的项目最终售价涨幅看起来也差不多）。价格被限制了，如何在有限总价内得到更多功能，如何更节约成本才是对自己、对投资人最负责的工作。
北京2012年商品房成交统计中可以清楚看出，80-140平米面积段是绝对成交主力。6万套住宅、上千种户型、几百个开发商、几千个建筑师如此集中的在此面积区间进行产品研发，简直是中国梦住宅设计大赛。结果就是，后人5年内可以不用再研发了，随便在市面上找几个热销户型就是正解。
多样化产品研发向行业平均成本收益曲线收敛：向叠院学习，追逐趋势还是炒冷饭？
正当开发商们津津乐道龙湖叠院产品在烟台的热卖，正琢磨着如何山寨时，龙湖自己已经放弃了叠院的复制，正在推动下一代别墅产品面世。由于赠送面积过度，叫好叫座但利润率低，是叠院产品的主要问题，虽然该产品在烟台项目上可以说是产品定位的唯一解，但在其它地价不敏感地区，该产品显然是不适用的。在不同城市的不同地段，相同的产品可能有截然相反的经济评价。不过，再神秘的产品创新，在开盘面试的瞬间，核心机密也会一并曝光，凭我千万房地产从业大军，从创新到被山寨平均周期现在只需要一年。龙湖，又能保持领先多久？
在这个省钱为第一目标的时代，产品研发要在平面紧凑、体型系数经济、基础及地下室形式上下足功夫，从整体上控制用钢量和外立面的成本。同时智能化需要在更深层面考虑设备采购时总线标准的一致性，为未来物业管理创造更多的可能。没有建筑学和造价概念的从业人员，最终将淡出这一行业。
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