文/红鹤顾问 规划设计副经理 王勇
随着一线城市房地产市场高速发展，拿地成本越来越高，市区土地已变得日益稀缺，而以“都市更新”、“旧城改造”、“城市形象提升”等为名，由政府主导、开发商全程参与的城市区域型项目却为房地产市场释放了大量土地资源，因此也必将成为各路开发商争夺的主战场。
2012年海淀区委委托红鹤顾问针对海淀三山五园地区68.5平方公里的范围编制《海淀三山五园历史文化景区规划》。在此次规划中，红鹤顾问深入研究了三山五园地区的历史文化保护与发展、生态环境整治、基础设施升级、产业创新、空间布局与开发时序、重点片区规划六大问题，因篇幅有限本文重点介绍三山五园的产业创新研究。
释名：
三山：香山、玉泉山、万寿山
五园：圆明五园（圆明、长春、熙春、春熙、绮春）
清末五园（畅春、圆明、长春、绮春、颐和）
跳出区域，放眼世界
三山五园历史文化景区是世界上唯一集千年历史文化、优越自然环境、顶级高校于一体的历史文化景区。因此，项目一开始我们就立足北京从世界城市这个高度来考虑问题。
通过对北京世界城市指标体系的分析我们发现，北京要成为世界城市目前还有五大问题：
（1）GDP总量不高：资本市场效率不高；创新成果转化慢，因资本市场不发达，不容易依靠市场机制发现与孵化战略型新兴产业。
（2）入境人数少（外国人少）：游客数少；外籍人口占常住人口比重较低。
（3）国际活跃度低（国际活动少）：国际组织机构少；大型体育赛事不够多。
(4 )城市魅力低：城市品牌指数低；空气污染严重。
（5）创新实力低：世界500强大学少；专利池发展落后。
北京成为世界城市的五大问题为三山五园的发展带来了契机，因此现在的问题就在于找到突破口。
由“NEED”变成“WANT”
通过深入研究，我们把突破口锁定在全球行业分类系统(GICS)排名第四位的非必需品行业上（前三位依次为能源、制造、金融）。GICS是由标准普尔(S&P)与摩根斯坦利公司(MSCI)于1999年8月联手推出的行业分类系统。该标准为全球金融业提供了一个全面的、全球统一的经济板块和行业定义。自2002年1月开始，标普公司完全执行新的全球行业分类标准，新的标普全球行业分类标准把标普1500指数的成分股分为10个行业部门、24个行业组、67个行业。
必需品行业发展的趋势：
1、从美股非必需品行业指数基金与标普500指数对比图可以看出在经历2008年金融危机之后，非必需品行业指数呈大幅增长趋势，其他研究机构也证明非必需品行业是经济增长的直接受益者；
2、美股非必需品行业的市值占标普500行业市值的比重最大；
3、标普500的非必需品行业中子行业所占的市值比重分别为：媒体占1/3，零售占1/3，休闲及其它占1/3；
4、在各指数型基金的排行榜中，从长期增长趋势来看，非必需品行业年增长超过13%，是年增长最大的行业。
通过对非必需品行业的分析，结合海淀实际情况：我们把以演艺、媒体、新媒体、设计行业为主的文化产业和以旅游、休闲、拍卖为主的文化衍生产业作为三山五园历史文化景区的支柱产业。
深度聚焦
北京旅游业2012年保持高速增长，已经成为北京市支柱行业。海淀旅游业综合收入绝对值近两年保持全市第三名，但2012年同比增速落后全市平均水平。
2012年北京区县旅游业综合收入情况（单位：亿元）
北京的旅游市场按客源不同分为入境旅游、国内来京旅游和市民在京旅游三个板块。2012年三个板块的旅游收入情况是：国内来京（3019亿）>入境（325亿） >市民在京（281亿），增幅分别是：国内来京（15.3%）>市民在京（14.7%）>入境（-4.9%）。
2012年北京入境游客在各个方面的人均消费均超越国内游客。除去长途交通消费，入境游客排名前4的消费分别是：购物>住宿>餐饮>娱乐。
2012年北京国内游客人均消费增加值中比重最大的前三项是：旅游商业、住宿业、旅行社。这三项同比增速也接近或超过北京旅游业营业收入增速10% 。
根据北京2011年旅游统计，北京五星级酒店在北京酒店业收入中排名最高。利润占整个酒店业的90%以上。
通过以上数据我们得出结论，海淀三山五园历史文化景区的发展需要摆脱旧有的门票经济，代之以多层次的体验为主导的现代高端休闲旅游经济。
主要手段：
高端星级酒店为主的住宿业：增加以4星、5星为主的高端旅游住宿业；以商博体为主的旅游体验商业：以文化产业、博物馆业带动旅游休闲体验升级；旅游产业聚集区：吸引一批境外旅游局，形成各国旅游局驻北京旅游接待与展示中心，同时带动旅行社的聚集。
辅助手段：
旅游赛事目的地：依托海淀区大学云集的优势地位与影响力，结合三山五园交通与景观整治，举办“三山五园国际大学生马拉松比赛”。
旅游会议目的地：大力组织和承接元首外交、国际论坛、跨国企业年会等。
文化交流活动目的地：吸引或策划组织顶级时尚发布会、国际电影节、国际音乐节、国际艺术节。
旅游营销：建立各国专语宣传网站，对入境游客主要来源国进行针对性宣传；结合活动、赛事进行国际宣传。
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